小区大小事 法规来保障

　　业委会委员应当符合什么法定条件？业主与物业服务企业如何商定物业服务费收费标准？小区的公共收益应当如何使用？专项维修资金余额达到法定筹集标准时如何续筹？遇到紧急维修事项如何处理？住宅小区管理的这些痛点难点与市民生活密切相关。修正后的《上海市住宅物业管理规定》自今年3月1日起正式实施，其中针对这些住宅小区“急、难、愁”问题给出了解决方案。记者对比新旧规定，梳理出了“新规”中一些受到高度关注的亮点，同时整理出松江近年来在住宅小区管理中的创新举措。

　　业主权利　业委会换届《规定》一半条款有改动

　　记者对比查阅了新旧两版《规定》发现，原《规定》88项条款中有一半进行了原则性修改，改动幅度较大。“新规”修改的条款主要聚焦在住宅小区内的新老“急、难、愁”问题，包括：公共收益使用账目不透明、业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难及停车难等。

　　据了解，原《规定》自2011年实施以来，在加强政府指导监督、完善业主自治管理、提升物业服务水平、保障住宅使用安全等方面发挥了积极作用，全市住宅物业管理工作取得了阶段性成效。但随着经济社会的快速发展，住宅小区管理工作中出现了很多新情况，例如，近年来一些行之有效的实践经验和做法需要加以立法规范，国务院取消了物业管理人员职业资格认定和物业服务企业资质审批事项，本市各区房管局所属的房管办全部下沉至街镇等。同时，住宅小区内一些一直未得到根本解决的老问题和新情况互相交织，业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难、公共收益使用账目不透明及停车难等问题日益凸显。

　　而在修正后的新《规定》中，吸收了上海近年来在创新社会治理、加强基层建设及住宅小区综合治理方面的实践经验，结合国家审批制度和本市房屋管理体制改革的实际情况，对住宅物业管理中存在的突出矛盾和市民关心的热点问题提出了解决方案。

　　在“新规”中，针对业主、业委会、物业公司分别应该承担哪些义务都做了明确规定。其中，最受关注的就是业主的权利和义务。按照“新规”要求，业主享有的权利包括按照物业服务合同的约定，接受物业公司提供的服务；提议召开业主大会、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会、业主小组会议，行使投票权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同等10条。在义务方面，业主也必须遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照有关规定交纳专项维修资金等8条义务。

　　与此同时，在“新规”中，业委会的规范管理也尤其引人关注。以往，业委会作为一个民间自发形成的组织，缺乏法律约束，管理混乱，成员门槛较低，很多时候未能在住宅小区管理中发挥应有作用。

　　“新规”针对关于业委会任期届满换届相关问题，明确规定业委会任期届满的5个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起60日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。此外，关于业委会提前换届的情况也被写入了“新规”。可以说，随着“新规”的正式施行，业委会的成立、管理、运转都从此走上了正规化、规范化。

　　从维修金到停车位

　　既直击关切又体现协同

　　最近，松江区物业管理中心副主任赵峰每天都要抽出一定的时间埋头研读新修订的《上海市住宅物业管理规定》，一边阅读一边圈点批注。他对此轮修改的最大感受是：条款更加细化，直击痛点，权责明确，又很好地体现出了协同管理的理念。“我认为这次修改的确是一个很大的进步，为进一步规范住宅小区管理提供了法律依据。”

　　住宅小区管理有哪些痛点难点？赵峰给记者举了一些例子。比如小区公共收益就是公众最关心的话题之一。“公共收益从哪里来，又到哪去？很容易引起业主的质疑，如果这个问题不搞清楚，那么必然会引起矛盾和不满，这样的例子在过去并不鲜见。”赵峰说，只有让使用账目一目了然才能消除业主的顾虑和担忧，减少矛盾。

　　对于这个问题，“新规”给出了答案：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益补充专项维修资金后的剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会的各类所需。小区业主可以在账户上看到公共收益“分红”，但无法独立支取，必须以小区集体的名义使用。此外，“新规”还要求，如果使用物业公共部分进行广告、商业推广等来获取小区公共收益的行为，必须经业主大会同意。

　　与钱有关的，还有专项维修资金的管理。住宅专项维修资金，是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金。对此，“新规”做了几方面规定：专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当及时启动再次筹集程序，再次筹集的具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项由业主大会作出决定。

　　专项维修资金管理规约未就再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在90日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起90日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。“部分住宅小区确实还存在业主拖欠、拒缴专项维修资金的现象，这非常不利于住宅小区内公共设施设备的养护，以前很少有管理的依据，以后都变得有法可依了。”赵峰说。

　　停车难、车位乱涨价是松江乃至全上海住宅小区的突出问题，记者在走访区内多家物业管理企业时，相关负责人都表示这是个“老大难”。孜诚置业有限公司副总经理李炳龙长期从事住宅小区管理工作，对此感受颇深，他说：“住宅小区停车难问题的存在早已经不是一朝一夕，几乎每个小区都在抢车位，这个问题一直困扰着物业管理方。”赵峰也有同感，他认为这些长期存在的管理瓶颈从管理的角度来说是不能回避的，“这一次‘新规’里能够对于如何规范小区停车作出相关要求，是法律法规与时俱进的体现。”

　　具体而言，“新规”从公平分配停车资源角度出发，物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者多附赠一个。这相当于每户业主最多拥有两个车位。

　　李炳龙在仔细研读“新规”时看到，“新规”针对车位价格明确提出，开发商在业主大会前不得擅自调整前期物业合同中约定的产权车位租赁价格；业主大会后，实行开发商产权车位调整租赁价格的备案制度，解决实行市场调节价情况下开发商产权车位乱涨价问题。“这些规定的出台，非常有利于日后在管理中依法处理停车位费用纠纷。”

　　关于停车乱象，“新规”中有这么一条让赵峰特别关注。第63条是这样写的：“区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。”赵峰认为，这一条款不仅融入了适应当下形势的“共享”概念，而且让多部门协同共管成为了现实。“以前从来没有过，一旦出现矛盾大家第一个反应必然是找房管局。”赵峰说，“现实情况是，单靠房管局的力量不可能完全解决住宅小区管理的难题，各级部门齐参与势在必行，这是管理方式和理念的转变。”

　　除了以上梳理列举的部分条款外，“新规”中还涉及如何辨别物业费涨幅是否合理、发生危及房屋安全等紧急情况时如何启动紧急维修等多个问题，几乎覆盖了住宅小区管理中的方方面面。“对于这些问题的规定和要求，以往大部分都只是分散在各类配套文件中，不仅人们难以了解，而且不具备法律效力，如今全部写入法规中，具备了强制性。”赵峰说。

　　党建引领　行业监督　联席会议

　　松江住宅小区管理亮点多

　　值得注意的是，在此轮修改中，不仅业主的权利和义务首次全文写入“新规”，而且对居（村）委会、业委会、物业服务企业三者关系也进行了梳理，并对社区党建引领进行了规定。事实上，党建引领下的多位一体管理模式早已在松江的“美丽家园”建设中先行先试，并取得了显著成效。

　　如中山街道的同济城市雅筑小区，借着全区推进“美丽家园”建设的契机，在2017年8月由居民区党支部引领，成立了首届业主委员会，统筹形成居委会、业委会、房管所、物业公司、社区警务室、城管工作室等多位一体的社区治理体系。之后，业委会、居委会和物业公司携手合作，联合改造了小区门禁系统，修复了小区喷泉、地砖和路牙石，并定期疏通下水道和清理楼道杂物、垃圾箱，小区环境得到了很大的改善。同时，居委会也充分发挥网格工作站综合管理效能，依托居委会干部、协管员、物业、业委会、党员、楼组长、志愿者、房管所、社区民警多支队伍，开展信息采集、隐患排查、劝阻教育、前端处置、协助执法等工作，维持小区管理秩序。

　　这样的模式也在荣乐小区得到了实践。荣乐小区业委会成员星期一到星期五上午在办公室值班，解决居民发生的各类问题。每月召开工作例会，对一个月内发生的问题进行沟通，遇到急、难问题，一时无法解决的，及时召开“多位一体”工作会议，邀请相关部门一同参加，共同协商解决。

　　行业监督也是松江在住宅小区管理中的一大特色。以方松街道为例，在街道的不少小区里，物业服务企业面临着“五查”考验，分别是：小区物业经理每日查、物业企业每周查、房管所每月查、区房管局定期查、市房管局突击查。检查内容包括服务规范、保安保洁保绿情况、设施设备维护情况以及各类综合管理。检查项目覆盖面广、检查频率高，让物业服务质量有效提升。

　　去年，松江在推进“美丽家园”建设过程中，由区房管局牵头，全力做实区、街镇、居委会三级住宅小区综合管理联席会议制度实体化运作。区、街镇、相关部门明确同级联席会议工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。联席会议实行之后，住宅小区管理中的重大问题、重大困难，各方共同协商、共同讨论、共同解决。“联席会议的目的就是要将矛盾化解在最基层，真正实现责任不要一家担，权利不要一家享。”赵峰说，“住宅小区管理是一个复杂的系统工程，单靠任何一家单位、单靠政府部门都不可能彻底解决问题，只有全社会参与进来，提高居民的法制观念，才能形成良性循环，将小区打造成‘美丽家园’。”