读懂小区治理背后的法律规则

□ 记者 万涛

小区物业服务关系千家万户的日常生活，物业费缴纳、公共收益归属、业主大会投票、业委会履职、维修资金使用等问题，常常引发邻里、业主与物业之间的矛盾。近期，《法在身边》栏目邀请上海市诚至信律师事务所律师刘群，围绕物业管理法律体系、业主法定权利、业主大会议事规则、业委会职责、物业费纠纷、住宅专项维修资金等热点问题开展普法答疑，帮助广大居民读懂小区治理背后的法律规则。

针对广大业主关心的权利边界，刘群介绍说，业主依法享有接受物业服务、提议召开业主大会、投票选举业委会、监督物业与业委会工作、查询监督公共收益和维修资金使用等多项权利。小区内除城镇公共道路、公共绿地之外，道路、绿地、电梯广告、公共车位产生的经营收益，全部归全体业主共有，物业公司有义务定期公示账目。同时区分专有部分与共有部分：业主对自有房屋享有专有权利，但不能破坏建筑结构、损害其他邻居权益；共有部分归全体业主，不能以自己不使用为由拒绝承担维护义务。

制定修改管理规约、选举更换业委会、选聘解聘物业公司、筹集和使用维修资金、改建重建建筑物、改变共有部分用途经营等，都需要通过业主大会表决。表决实行“先看参与率，再看同意率”：专有部分面积、业主人数均三分之二以上参与表决；一般事项，参与表决业主过半数即可通过；筹集维修资金、改建重建等重大事项，需要参与表决业主的四分之三以上同意。

物业费是矛盾高发领域。刘群在节目中澄清两大常见误区：房屋长期空置的，只要物业服务企业正常提供公共服务，业主不得以此为由拒绝缴纳物业费；物业公司严禁采取停水、停电、停气等违法手段催缴物业费，应当通过催告、诉讼、仲裁合法途径维权。遇到物业擅自扩大收费范围、重复收费、超标准收费，业主可以抗辩，并要求退还多收取的费用；服务提前终止，预收而未提供服务的物业费，业主有权要求返还。更换物业公司需要履行法定程序，解聘物业需按规定提前60天书面通知，原物业必须完整移交用房、全部档案资料，保障平稳交接。

小区治理依靠全体业主，应当主动参与业主大会投票；发生矛盾优先查阅物业服务合同、管理规约；理性看待业委会的执行机构定位，多参与、多理解、多监督，共同建设和谐宜居小区。